Печать страницы

Продление срока приватизации в России до 01.03.2015г. Особенности практики судов в вопросе признания граждан утратившими право пользования жилыми помещениями.

Одним из наиболее распространенных в практике судов общей юрисдикции являются иски о признании утратившим (не приобретшим) право пользования жилым помещением.
25 февраля 2013 г. были приняты изменения в ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которым срок на бесплатную приватизацию государственного жилого фонда был продлен до 01 марта 2015 года.
В тоже время, согласно действующему законодательству, невозможно осуществить приватизацию жилья без получения согласия всех членов семьи нанимателя, под которым действующее законодательство понимает всех граждан зарегистрированных в жилом помещении. Однако часто случается, что на момент приватизации получить такое согласие не представляется возможным, так как некоторые «зарегистрированные» граждане по различным причинам не проживают в подлежащем приватизации жилом помещении. Для разрешения такой проблемы граждане должны обратиться в суд с иском о признании таких лиц утратившими право пользования жилым помещением.
Нормой права, регулирующей возможность расторжения договора социального найма (признание гражданина утратившим право пользования жилым помещением), является, в частности, ч.3 ст.83 ЖК РФ, в соответствии с которой в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Разъяснения по применению ч. 3 ст. 83 ЖК РФ даны в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», где, в частности, разъяснено следующее.
Разрешая спор о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, суду надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный характер (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по
Таким образом, при рассмотрении данной категории дел судом устанавливаются следующие обстоятельства:
1) длительность отсутствия ответчика в спорном жилом помещении;
2) причины отсутствия ответчика в спорном жилом помещении;
3) добровольный или недобровольный выезд ответчика на другое место жительства, если да — то имеет данный выезд постоянный (например, вступил в новый брак, постоянно трудоустроился) или временный характер (например, временная работа , обучение);
4)вынужденный выезд ответчика на другое место жительства, в том числе создание ответчику препятствий в пользовании спорным жилым помещением другими лицами, проживающими в нем (ввиду распада семьи и др.)
5) отказ ответчика от прав и обязанностей по договору социального найма спорного жилого помещения, в том числе:
- приобретение ответчиком права пользования другим жилым помещением по новому месту жительства (как на праве социального пользования, так и на праве собственности, ином вещном праве);
- исполнение ответчиком обязанностей по договору социального найма спорного жилого помещения (как по оплате жилого помещения (квартирная плата), так и по оплате коммунальных услуг).
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Однако, несмотря на кажущуюся простоту таких дел при рассмотрении исков о признании граждан утратившим право пользования жилым помещением существуют определенные особенности.
Во-первых, довольно часто при рассмотрении дел в суде возникает ситуация, когда после предъявления Истцом иска о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением, в том числе по причине длительного отсутствия такого гражданина в спорном жилом помещении и неисполнения ими обязанности по уплате коммунальных услуг, Ответчик предпринимает попытки вселения в жилое помещение, т.е. приезжает к нанимателю и иным лицам, проживающим в спорном жилом помещении с просьбой разрешить проживать ему в такой квартире и (или) начинает оплачивать коммунальные услуги за пользование жилым помещением. Поэтому в случае предоставления таких доказательств (попытки вселения, частичная оплата коммунальных услуг) в большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении исков о признании граждан утратившими право пользования жилым помещением.
Во-вторых, случается, что суды отказывают в удовлетворении исков о признании утратившим право пользования жилым помещением исключительно по той причине, что Ответчик в его нового месте жительства не приобрел какого-либо вещного права в отношении жилого помещения, в котором он в настоящее время проживает.
Однако такой подход судов не основан на нормах права, в соответствии с п.32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из спорного жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на иное жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, что неоднократно указывалось в Определениях судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, принимаемых по результатам рассмотрения кассационных ( надзорных) жалоб.
Другой наиболее распространенной ситуацией, когда в судебном порядке ставится вопрос о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением является переход права собственности на жилое помещение от одного лица к другому.
В соответствии с ч.3 ст.292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В тоже время, при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно ч. ч. 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 г. — ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее — ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.
То есть, если граждане при приватизации жилого помещения дали необходимое для этого письменное согласие и отказались от права на приватизацию в пользу иных лиц, то признать их утратившими право пользования жилым помещением невозможно.
Так же действующим законодательством РФ защищены права детей на жилое помещение в случае прекращения семейных отношений между родителями.
В силу положений Семейного кодекса Российской Федерации об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (пункт 1 статьи 55, пункт 1 статьи 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ.
Из вышеизложенного следует, что дела о признании граждан утратившим право пользования жилым помещением представляют собой определенную сложность, имеют свои особенности, в связи, с чем успешное разрешение таких дел невозможно без привлечения грамотного квалифицированного юриста, имеющего опыт в подобных делах.